Schadensersatz des Untermieters bei Pflichtverletzung durch den Hauptmieter

Wird ein Untermieter aus einer Wohnung gedrängt, weil der Hauptmieter seinen Pflichten gegenüber dem Vermieter verletzt, kann dies Schadensersatzansprüche auslösen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 21. Juni 2023 entschieden, dass ein Untermieter unter bestimmten Voraussetzungen Ersatz verlangen kann.

Der Fall

Ein Hauptmieter vermietete seine Wohnung weiter an einen Untermieter. Wegen ausbleibender Mietzahlungen kündigte der Eigentümer das Hauptmietverhältnis. In einem gerichtlichen Vergleich verpflichtete sich der Hauptmieter zur Räumung der Wohnung – woraufhin er auch dem Untermieter kündigte. Der Untermieter zog aus und musste durch das Sozialamt in einer Notunterkunft untergebracht werden.

Anspruch auf Schadensersatz

Der Sozialleistungsträger verlangte als Rechtsnachfolger des Untermieters über 37.000 Euro für die entstandenen Mehrkosten. Der BGH bestätigte: Der Hauptmieter verletzte seine Pflicht, dem Untermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu ermöglichen. Durch die Kündigung des Hauptmietverhältnisses entstand ein Mangel – die Wohnung war nicht mehr uneingeschränkt nutzbar.

Höhe des Schadens

Als Schaden kann der Differenzbetrag zwischen der bisherigen Miete und den Kosten einer Ersatzunterkunft geltend gemacht werden. Maßgeblich ist dabei die ursprünglich vereinbarte Vertragslaufzeit oder der Zeitpunkt einer möglichen rechtmäßigen Kündigung.

Mieterschutz auch bei Untermiete

Auch im Untermietverhältnis gelten die Vorschriften des sozialen Mietrechts. Eine bloße Beendigung des Hauptmietvertrags beendet nicht automatisch das Untermietverhältnis. Der Hauptmieter darf sich daher nicht ohne Weiteres seiner Pflichten gegenüber dem Untermieter entledigen – insbesondere nicht, wenn dieser sich vertragstreu verhalten hat.