BGH: Vermieter dürfen Schadensersatz nach Kostenvoranschlag berechnen

Der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil vom 19. April 2023, Az. VIII ZR 280/21) hat entschieden, dass Vermieter Schäden an einer Mietwohnung fiktiv abrechnen dürfen – also auf Basis eines Kostenvoranschlags, auch wenn die Reparaturen tatsächlich nicht durchgeführt wurden.

Sachverhalt: Pflichtverletzungen nach Auszug

Ein Vermieter verlangte von seinem früheren Mieter Schadensersatz. Dieser hatte nach Vertragsende weder die vereinbarten Schönheitsreparaturen vorgenommen noch selbst verlegte Bodenbeläge und Fliesen entfernt. Außerdem entstanden Schäden im Treppenhaus. Ein eingeholter Kostenvoranschlag bezifferte die notwendigen Arbeiten auf 7.500 Euro netto. Der Vermieter ließ nur den Bodenbelag austauschen und verlangte für alle übrigen Schäden den vollen Betrag laut Voranschlag.

BGH: Mietrecht erlaubt fiktive Abrechnung

Der BGH stellte klar, dass Vermieter im Mietrecht Schadensersatz auch dann verlangen können, wenn sie die Mängel nicht sofort beseitigen lassen. Die Berechnung kann sich auf geschätzte Reparaturkosten stützen, solange diese auf verlässlichen Grundlagen beruhen.

Zwar hatte der VII. Zivilsenat des BGH im Werkvertragsrecht die fiktive Schadensberechnung eingeschränkt, diese Linie gilt laut VIII. Zivilsenat jedoch nicht im Mietrecht. Die Besonderheiten des Mietverhältnisses rechtfertigen hier weiterhin die fiktive Berechnung, insbesondere weil keine Überkompensation zu befürchten ist.

Fazit für Vermieter

Vermieter können also weiterhin mit Kostenvoranschlägen arbeiten, um Schadensersatz geltend zu machen – etwa bei unterlassenen Renovierungen oder Beschädigungen der Mietsache. Wichtig ist, dass die geschätzten Kosten realistisch und notwendig sind. Im Streitfall sollte anwaltlicher Rat eingeholt werden.

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