Drastische Mieterhöhung nach Modernisierung nun erschwert

Der Bundesgerichtshof erschwert besonders hohe Mieterhöhungen nach einer Modernisierung. Ein Wegfall von Mietpreisbegrenzungen setzt voraus, dass für eine Modernisierung erhebliche Kosten entstehen und die Wohnung danach einem Neubau gleicht, so der BGH in seinem Urteil vom 11. November 2020.

Der Streit betraf eine 86 Quadratmeter große Wohnung in Berlin. Der bisherige Mieter zahlte nur 485 Euro kalt für die Wohnung. Nun, nach der Modernisierung, sollten die Mieter 1.199 Euro pro Monat bezahlen. Diese hohe Summe wollten die Mieter nicht bezahlen und stellten nach Einsicht in die Modernisierungsunterlagen fest, die Miete sei um 375 Euro zu hoch. Der Vermieter berief sich auf eine Ausnahmeklausel für „umfassende Modernisierungen“. Nach diesem Gesetz entfallen einige Mietpreisbeschränkungen. Bei den Vorinstanzen war die Klage der Mieter erfolglos.

Der BGH hob die vorherigen Urteile nun auf und erklärte, die Vorinstanzen hätten „den Ausnahmecharakter“ der Klausel verkannt. Es wurde ausgeführt, dass der Zustand der modernisierten Wohnung in wesentlichen Teilen dem eines Neubaus entsprechen müsse. Dies gelte insbesondere für Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen und Wärmedämmung.

Erforderlich sei auch ein „wesentlicher Bauaufwand“. Laut den Richtern entspräche dieser einem Drittel der Baukosten (ohne Grundstück) eines vergleichbaren Neubaus. Entgegen den Vorinstanzen lehnte es der BGH ab, Instandhaltungsmaßnahmen hierzuzurechnen, um einen Anreiz zu verhindern, Instandhaltungsmaßnahmen aufzuschieben, um höhere Modernisierungskosten zu erreichen. Der Begriff der Modernisierung umfasse nicht die Wiederherstellung eines früher bestehenden Zustandes.

Der BGH verwies den Rechtsstreit zurück an das Landgericht Berlin. Dieses soll nun erneut prüfen, ob in diesem Fall eine „umfassende Modernisierung“ stattgefunden hat.

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